הנבואה ניתנה לשוטים אבל אם נבקש לבצע הסתכלות נבונה, כדאי יהיה להתחיל משורש הנושא: נדל"ן הוא מוצר צריכה בסיסי מהיקרים ביותר בחיינו מחד אך מאפשר גם אפיק השקעה ותשואה למשקיעים מאידך.שוק הנדל"ן למגורים הוא שוק במחסור,ההיצע החסר רחוק מלהדביק את הביקוש הגואה.בכל שנה נבנים בחוסר כ- 25,000 דירות והפער גדל והולך משנה לשנה, הביקוש מתגבר (האוכלוסייה גדלה, נישואים מוקדמים יותר, גירושין מצד שני וכד') והיקף הבניה כמעט ואינו משתנה, להיפך.פרויקט דיור למשתכן פנה בעיקר לזוגות צעירים הרוכשים דירה ראשונה בחייהם (כ- 20% מהשוק) והביא להקפאת ביקושים ועצירה של הבניה לשאר השוק.מגיפת הקורונה יצרה אי ודאות בשוק, הגבילה את ענף הבניה ועצרה חלקית את הבניה, וכיום אנו בסביבת ריבית גבוהה שמהווה חסם ליזמים וקבלנים למנף פרויקטים ולצאת לבניה מצד אחד ומרוכשים את האפשרות לרכוש דירה עם משכנתא בעלות שניתן לעמוד בה מצד שני.
לאחר כל אחת מהעצירות הכפויות בענף הנדל"ן בישראל לאורך השנים (כדוגמת אלו שנמנו לעיל) מגיעה "התפוצצות".אותם "ביקושים כבושים" חוזרים במרוצה אל השוק שנמצא במחסור, ובכלכלה כמו בכלכלה, נקודת שיווי המשקל תהיה עם מחירי דירות גואים.אם חסרות דירות, איפה נמצאים אותם אלה שמחוסרי דירות? (הרי אין אנשים ברחוב)התשובה לשאלה הזו היא מגורים בדירות לא מתאימות לכמות הנפשות במשפחה, מגורים ממושכים אצל ההורים, גרים בדירות לא ראויות ולא מתאימות למגורים וכד'.לא חייבים לקנות דירה, אפשר לגור בשכירות, לא כך?
זה כמובן לא יפתור את הבעיה, מגורים בשכירות בכלכלת חוסר של דירות, יאמירו את מחירי השכירות וימשכו עוד ועוד משקיעים לרכוש דירות להשקעה,כך הביקוש יגיע ממקור אחר.וזאת עוד לפני שדיברנו על הפגיעה באזרחים הנדרשים למגורים.כיום אנו בעידן של ריבית גבוהה שפוגעת קשות ביכולת הקבלנים והיזמים להוציא לפועל פרויקטים (פגיעה קשה בהיצע) ורוכשי דירות שמקפיאים ביקושים עקב עלות משכנתא בלתי אפשרית מבחינתם.במצב זה קבלנים שנמצאים בעיצומם של פרויקטים וממונפים עם הלוואות גבוהות נפגעים באופן אנוש ועלולים לקרוס (עלויות גבוהות ומכירות נמוכות).לכן, אנו צפויים בטווח המיידי לירידת מחירים מקומית בפרויקטים בבניה של קבלנים ויזמים ממונפים (לטובת צמצום מלאי על המדף והחזר הלוואות יקרות).
אך, להערכתנו זה יהיה היוצא מן הכלל שאינו מעיד על הכלל.כפי שצוין קודם, דיור הוא מוצר צריכה בסיסי ולכן הצורך ההכרחי במגורים יענה במגורים בשכירות שיגרמו לעליה בשכר הדירה ושאיבת משקיעים חזרה לשוק הנדל"ן שיאזן מעט את ירידת המחירים המקומית.בראיה רחבה יותר, הקפאת הביקוש יחד עם עצירת הבניה הזמנית (כשנה להערכתי) תביא מיד עם שינוי המצב (ירידת האינפלציה, הפסקה במלחמה בין אוקראינה לרוסיה, שינוי אוירה בישראל וכד') להתפרצות מחירים, באופן דומה לזה שחווינו ביציאה ממגפת הקורונה.במקביל צריך לנצל את התקופה ולשחרר פקקים שיאפשרו להגדיל את ההיצע, כגון: קיצור הליכי התכנון באופן דרסטי (שינוי תהליכים ושיטות, תגבור כ"א במח' ההנדסה ובועדות, איכות כ"א ועוד), פיתוח ושיפור כדאיות לרשויות במסלולי התחדשות עירונית (כולל סבסוד מהמדינה והסכמי גג), שינוי במכרזי קרקעות של המנהל ושחרור קרקעות במחירים סבירים בלבד, צמצום אי הודאות התכנונית וגם הפיננסית (למשל אי ודאות בחבות היטלי השבחה ומיסוי), השקעות מדינה בשיפור משמעותי של תשתיות שיוכלו לקלוט בהמשך את תוספת הדירות הנדרשת (ותיתן בכך מוטיבציה לראשי רשויות לקדם תוכניות שכאלה בעירם), בקרה על איכות בניה והכשרת פועלי בניה במקצועות השונים כי עדיין לא ניתן לגור באפליקציה…
